Qué es la promesa de compraventa, los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil, en qué se diferencia de la compraventa definitiva por escritura pública y cuándo conviene firmar una.
¿Qué es la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato por el cual dos personas se obligan a celebrar, más adelante, una compraventa definitiva. Se usa mucho con inmuebles cuando todavía falta algo para cerrar el negocio: reunir el pie, aprobar un crédito hipotecario o regularizar papeles.
Está regulada por el artículo 1554 del Código Civil y, bien hecha, obliga a ambas partes a firmar la compraventa final.
Los 4 requisitos del artículo 1554
- Constar por escrito.
- Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces.
- Contener un plazo o una condición que fije la época de la compraventa definitiva.
- Especificar el contrato prometido de modo que sólo falte la firma o la entrega para perfeccionarlo.
Si falta cualquiera de estos requisitos, la promesa no produce efecto.
Promesa vs. compraventa definitiva
La promesa no transfiere el dominio del inmueble. Sólo obliga a firmar después la compraventa. La compraventa definitiva de un inmueble debe hacerse por escritura pública (artículo 1801 inciso 2° del Código Civil) e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces (artículos 686 y 1796) para que el comprador quede como dueño.
¿Qué conviene incluir?
- Individualización del inmueble (dirección, rol de avalúo, inscripción en el Conservador).
- Precio y forma de pago.
- Plazo o condición para firmar la compraventa definitiva.
- Qué pasa si una parte no cumple (cumplimiento forzado o término con indemnización).
- Si interviene un corredor de propiedades, la comisión de corretaje y quién la paga.
¿Cuándo conviene firmar una promesa?
Cuando hay acuerdo sobre el inmueble y el precio, pero la compraventa final no puede firmarse de inmediato. La promesa deja a ambas partes comprometidas y da tiempo para completar los trámites con seguridad.
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