Impuesto único del 5% al arriendo de viviendas DFL2 (Ley 21.850): quién puede acogerse y qué debe decir el contrato

Qué cambió

La Ley 21.850, «para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social», se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. Su artículo 3 modifica el DFL 2 de 1959 y crea un régimen nuevo llamado impuesto único a la renta de «Pequeñas Viviendas Económicas». Rige desde el 1 de enero de 2027.

En pocas palabras: quien arrienda viviendas DFL2 pequeñas podrá pagar un impuesto único del 5% sobre el arriendo bruto, en lugar de sumar esas rentas a su impuesto global complementario.

Primero, lo que ya existía

Las personas naturales que arriendan «viviendas económicas» acogidas al DFL 2 tienen un beneficio desde hace décadas: esas rentas no pagan impuesto a la renta. Desde 2010 el beneficio se limita a dos viviendas, las de fecha de adquisición más antigua. A partir de la tercera, el arriendo tributaba con las reglas generales.

La Ley 21.850 mantiene el beneficio de las dos primeras y abre una opción nueva para la tercera vivienda en adelante.

Requisitos para pagar el 5% (persona natural)

• Vivienda económica DFL2, desde la tercera que tengas.
• Superficie edificada de hasta 90 m² por unidad de vivienda.
• Arrendatario no relacionado contigo, en los términos del N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (en general, no puede ser tu familia cercana ni una sociedad vinculada a ti).
• La vivienda no puede estar asignada a tu empresa individual. Las sociedades, y las personas que asignaron viviendas a su empresa individual, tienen un régimen parecido en el nuevo artículo 24 ter, con reglas propias (giro exclusivo, opción al inicio de actividades, declaración anual y pagos provisionales).

El impuesto se aplica sobre el importe bruto de las rentas, «determinadas según el respectivo contrato, sin deducción alguna». No se descuentan gastos, dividendos ni contribuciones.

Estacionamiento y bodega: sólo si están en el contrato

Los estacionamientos y bodegas también pueden pagar el 5%, aunque tengan un rol de avalúo distinto, siempre que estén en la misma dirección que la vivienda y que se incluyan en el contrato de arriendo. Sus metros no se suman a los 90 m² de la vivienda.

Si hoy arriendas el estacionamiento «de palabra» o en un papel aparte, conviene incluirlo en el contrato principal.

Ejemplo

Un departamento DFL2 de 58 m², tu tercera vivienda, arrendado en $450.000 al mes con estacionamiento incluido en el contrato:

• Renta bruta anual: 12 × $450.000 = $5.400.000
• Impuesto único del 5%: $270.000 al año, sin importar tus otros ingresos.

Con el régimen general, esa misma renta se suma a tus otros ingresos y puede quedar gravada con una tasa marginal mucho más alta. Por eso el cambio interesa sobre todo a quien tiene un sueldo o ingresos altos.

Viviendas nuevas compradas en los próximos 12 meses

La ley agrega dos incentivos temporales para quien compra para arrendar:

• Hasta 140 m² (artículo décimo octavo transitorio): quien compre una vivienda económica nueva dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley, a un vendedor no relacionado, podrá optar al impuesto único del 5% por los arriendos de esa vivienda desde el 1 de enero de 2027. El límite de superficie sube de 90 a 140 m².
• Sin IVA en la primera venta (artículo cuarto transitorio): durante un año, desde el 1 de diciembre de 2026, la primera venta de viviendas nuevas con recepción municipal definitiva anterior a la ley puede quedar exenta de IVA. También vale si en ese período se firma una promesa de compraventa por escritura pública o por instrumento privado protocolizado.

El SII todavía debe precisar cómo se combinan estas reglas con el requisito de «tercera vivienda». Antes de comprar, revisa tu caso con tu contador.

Qué debe decir tu contrato de arriendo

Como el impuesto se calcula «según el respectivo contrato», el contrato pasa a ser la prueba principal ante el SII. Revisa que diga:

• La renta exacta, su moneda (pesos o UF) y la forma de reajuste.
• La individualización completa del inmueble: dirección, rol de avalúo y, si es posible, la superficie edificada y su calidad de vivienda económica DFL2.
• El estacionamiento y la bodega que se arriendan junto con la vivienda, con su propio rol.
• Los datos completos del arrendatario, para acreditar que no es una persona relacionada.
• Una firma que dé fecha cierta, como la firma electrónica avanzada o ante notario, útil si el SII revisa desde cuándo rige el contrato.

En ContratosLab puedes crear tu contrato de arriendo con estos datos en minutos. Si ya tienes un contrato vigente y quieres agregar el estacionamiento o la bodega, lo correcto es firmar un anexo.